*భూమి హక్కుల పై అద్భుతమైన తీర్పు..!!
రెవెన్యూ రికార్డుల్లో పట్టాదారు వివరాలను పొందుపరిచేందుకు ఉద్దేశించిన కాలమ్‌ను ఖాళీగా వదిలి వేసినంత మాత్రాన, అందులో డాట్లు పెట్టినంత మాత్రాన.. ఆ భూమి ప్రభుత్వ భూమి కాదని హైకోర్టు తేల్చి చెప్పింది.
ఆ భూమికి సంబంధించి ఎవరి పేరు మీదైతే పట్టా ఉంటుందో, ఆ వ్యక్తే ఆ భూ యజమాని అవుతారని స్పష్టం చేసింది. పట్టాదారు వివరాలను ఎందుకు సంబంధిత కాలమ్‌లో నమోదు చేయలేదో వివరించాల్సిన బాధ్యత ప్రభుత్వానిదేనని హైకోర్టు తన తాజా తీర్పులో పేర్కొంది.
పట్టా లేనప్పుడు మాత్రమే రెవెన్యూ రికార్డులను ఆధారంగా చేసుకోవాలని అధికారులను ఆదేశించింది. అంతేకాక యాజమాన్యపు హక్కును సూచించే పట్టా లేదా గ్రాంట్ లేకుండా ఓ వ్యక్తి స్వాధీనంలో భూమి 12 సంవత్సరాలు లేదా అంతకంటే ఎక్కువ కాలం ఉంటే.. ఆ భూమిని తన పేరు మీద బదలాయించాలని కోరే హక్కు ఆ వ్యక్తికి ఉంటుందని హైకోర్టు స్పష్టం చేసింది.
ఆ భూమిపై అప్పటికే పలు అమ్మకపు లావాదేవీలు జరిగి ఉంటే యాజమాన్యపు హక్కు కోరేందుకు అవి ఆధారం అవుతాయని, దీనిపై అభ్యంతరం ఉంటే ప్రభుత్వమే సివిల్ కోర్టుకెళ్లి తేల్చుకోవాల్సి ఉంటుందని తెలిపింది.
18-6-1954 ముందు ఆంధ్ర ప్రాంతంలో అసైన్‌మెంట్ ఇచ్చి ఉంటే 25-7-1958కి ముందు తెలంగాణ ప్రాంతంలో లావణీ పట్టా జారీ చేసి ఉంటే ఆ భూములపై అసైనీకి పూర్తి యాజమాన్యపు హక్కులుంటాయని స్పష్టం చేసింది.
అంతేకాక మార్కెట్ విలువ చెల్లించి లావణీ పట్టా పొందిన వ్యక్తి ఆ భూమిని ఎటువంటి ఆంక్షలు లేకుండా అమ్ముకోవచ్చునని తెలిపింది.
ఈ మేరకు న్యాయమూర్తి జస్టిస్ సి.వి.నాగార్జునరెడ్డి ఇటీవల చారిత్రక తీర్పును వెలువరించారు.
రెవెన్యూ రికార్డులను ఆధారంగా చూపుతూ భూముల యాజమాన్యపు హక్కుల విషయంలో ముఖ్యంగా గ్రామాల్లోని రైతులను ముప్పుతిప్పలు పెడుతున్న రెవెన్యూ అధికారులకు ముక్కుతాడు వేసే దిశగా హైకోర్టు ఈ 127 పేజీల తీర్పు వెలువరించింది.
రెవెన్యూ అధికారులు తమ భూముల విషయంలో తమ యాజమాన్యపు హక్కులను నిరాకరిస్తుండటంపై రాష్ట్రంలో వేర్వేరు జిల్లాలకు చెందిన రైతులు, భూ యజమానులు హైకోర్టులో పలు పిటిషన్లు దాఖలు చేశారు. ఈ వ్యాజ్యాలపై సుదీర్ఘ వాదనలు విన్న న్యాయమూర్తి జస్టిస్ నాగార్జునరెడ్డి, అన్ని వ్యాజ్యాల్లో కలిపి ఉమ్మడి తీర్పునిచ్చారు.
‘కాలానుగుణంగా ఆస్తులు వ్యక్తుల చేతులు మారుతూ వచ్చాయి. రికార్డులను నిర్వహిస్తున్న వారు ఎప్పటికప్పుడు ఇలా మారుతూ వచ్చిన భూముల తాలుకు లావాదేవీలను రికార్డుల్లో పొందుపరచలేదు. రెవెన్యూ రికార్డుల్లో వివరాలు లేవనే కారణంతో.. చట్టబద్ధంగా భూమిని కలిగిన వ్యక్తికి యాజమాన్యపు హక్కులను నిరాకరించడానికి వీల్లేదు.
గ్రామ, తాలుకా స్థాయిల్లో నీతి నియమాలు లేని కొందరు రెవెన్యూ అధికారులు ప్రైవేటు వ్యక్తులతో కుమ్మక్కై రికార్డులను తారుమారు చేస్తున్నారు’ అని న్యాయమూర్తి తన తీర్పులో పేర్కొన్నారు.
ఈ తీర్పులో ముఖ్యాంశాలివీ…
పట్టాతో పూర్తి యాజమాన్యం
1. (ఎ) భూములపై ఏ ఏ డాక్యుమెంట్లు యాజమాన్యపు హక్కులు కల్పిస్తాయి?
(బి) యాజమాన్యపు హక్కులను నిర్ధారించేందుకు రెవెన్యూ రికార్డుల్లో పొందుపరిచిన వివరాలు ప్రామాణిక రుజువులా? ఒకవేళ కాకపోతే, యాజమాన్యపు హక్కును నిర్ధారించే సమయంలో ఆధారాలుగా పరిగణించే విలువ ఆ వివరాలకుందా?
పట్టా జారీకి ఉద్దేశించిన బోర్డ్ స్టాండింగ్ ఆర్టర్ (బీఎస్‌ఓ) 27 కింద జారీ అయిన పట్టా పూర్తి యాజమాన్యపు హక్కులను కల్పిస్తుంది.
ఆంధ్ర ప్రాంతంలో 18-6-1954కు ముందు బీఎస్‌ఓ 15 కింద అసైన్‌మెంట్ ఇచ్చి ఉంటే, తెలంగాణ ప్రాంతంలో 25-7-1958కి ముందు లావణి నిబంధనల కింద పట్టా జారీ చేసి ఉంటే, అసైనీకి ఆ భూములపై పూర్తి యాజమాన్యపు హక్కులు ఉంటాయి. అంతేకాక ఆ భూములను బదలాయించే హక్కు కూడా అసైనీకి ఉంటుంది.
అయితే ఏపీ అసైన్డ్ భూముల (బదలాయింపు నిషేధం) చట్టం 1977లోని సెక్షన్ 2 (1) ప్రకారం ఆ భూమి అసైన్డ్ భూమి అని మొదట రెవెన్యూ అధికారులు సంతృప్తి చెందకుండా, అసైన్‌మెంట్ రద్దు కోసం ఎటువంటి ప్రొసీడింగ్స్ జారీ చేయకూడదు.
మార్కెట్ విలువ వసూలు చేసి లావణి పట్టా జారీచేసి ఉంటే, ఆ భూమిని ఎటువంటి ఆంక్షలు లేకుండా అమ్ముకునే హక్కు పట్టాదారునికి ఉంటుంది.
ఎస్టేట్, ఇనాం భూముల విషయంలో రైత్వారీ పట్టాలు, అక్యుపెన్సీ రైట్స్ సర్టిఫికెట్లు యాజమాన్యపు హక్కును కల్పిస్తాయి. ఒకవేళ హైదరాబాద్ కౌలుదారు, వ్యవసాయ చట్టం 1950 కింద రక్షిత కౌలుదారులు అయితే వారు యాజమాన్యపు సర్టిఫికెట్లు కలిగి ఉంటే, అవి పూర్తి యాజమాన్యపు హక్కులను కల్పిస్తాయి.
ఒకవేళ పట్టా లేకపోతే, యాజమాన్యపు హక్కులు నిర్దేశించేందుకు రెవెన్యూ రికార్డుల్లోని వివరాలే ఆధారం అవుతాయి.
గ్రామ ఖాతాల్లో తదుపరి వివరాలు పొందుపరిచేందుకు ఆంధ్రా ప్రాంతంలో ఎ-రిజిస్టర్/డైగ్లాట్, లెడ్జర్/చిట్టా, తెలంగాణ ప్రాంతంలో సేత్వార్, అనుబంధ సేత్వార్, వసూల్ బాకీ ప్రాథమిక ఆధారాలు అవుతాయి. ఆంధ్రా ప్రాంతంలో రెవెన్యూ రికార్డుల ఏకీకరణకు ముందు నంబర్ 1, నంబర్ 2 వీలేజ్ అకౌంట్లు (పాతవి), నంబర్ 3 అకౌంట్, అకౌంట్ నంబర్ 10, రిజిస్ట్రార్ ఆఫ్ హోల్డింగ్స్ యాజమాన్యపు హక్కుల నిర్ధారణకు ఆధారం. అలాగే తెలంగాణ ప్రాంతంలో పహాణి పత్రిక, చౌఫాస్లా, ఫైసల్ పట్టీ, ఖాస్రా పహాణీలు ఆధారం.
పట్టాదారు పాసు పుస్తకాల చట్టం 1971 కింద గ్రామ ఖాతాల ఏకీకరణ జరిగిన తరువాత, ముద్రించిన డైగ్లాట్ లేదా ఎ-రిజిస్టర్, విలేజ్ అకౌంట్ 1, అకౌంట్ 2, నంబర్ 3 రిజిస్టర్, విలేజ్ అకౌంట్ నెం 4, రిజిస్ట్రార్ ఆఫ్ హోల్డింగ్స్ తగిన రెవెన్యూ రికార్డులవుతాయి.
రెవెన్యూ రికార్డుల్లోని వివరాలపై రెండు వైరి వర్గాలు ఆధారపడుతుంటే, ప్రాథమిక రికార్డులైన ఎ-రిజిస్టర్, రికార్డ్ ఆఫ్ హోల్డిం గ్స్‌లో ఏ వ్యక్తి పేరు నమోదై ఉంటుందో అతను, అతని వద్ద నుంచి ఆస్తిని కొనుగోలు చేసిన వ్యక్తి యాజమాని అవుతాడు.
ఇటువంటి వివాదాలను పరిష్కరించేటప్పుడు రెవెన్యూ అధికారులు, న్యాయస్థానాలు అప్రమత్తంగా ఉండాలి. వైరి వర్గాలు చూపుతున్న సాక్ష్యాలను పరిశీలించడంతో పాటు పై చెప్పిన రికార్డుల్లోని వివరాలను పరిగణనలోకి తీసుకుని జాగ్రత్తగా ఓ నిర్ణయానికి రావాలి.
ఒకవేళ ప్రైవేటు వ్యక్తులకు, ప్రభుత్వానికి మధ్య వివాదం ఉంటే, పై చెప్పిన రికార్డులు యాజమాన్యపు హక్కులను నిర్ధారించేందుకు ప్రాథమిక ఆధారాలవుతాయి.
పోరంబోకు, సామాజిక ప్రయోజనాల కోసం ఉద్దేశించిన భూములన్నీ కూడా ప్రభుత్వానివే. నిరుపయోగ భూములు, అసెస్డ్, అనసెస్డ్ భూముల విషయంలో ఇటువంటి అభిప్రాయానికి తావు లేదు. నిరుపయోగ భూములు, అసెస్ట్, అనసెస్డ్ భూములపై వ్యక్తులెవరైనా హక్కులు కోరుతుంటే, ఆ వివాదాన్ని పరిష్కరించడానికి రికార్డుల్లో ఆర్‌ఎస్‌ఆర్ వివరాలు సరిపోవు.
ఇటువంటి వివాదాల పరిష్కారానికి ఇతర రెవెన్యూ రికార్డులను పరిగణనలోకి తీసుకోవాలి.
12 ఏళ్లు స్వాధీనంలో ఉంటే.. యాజమాన్య హక్కు
2. ఎంతో కాలంగా ఆస్తి స్వాధీనంలో ఉన్నట్లు బహుళ రిజిస్టర్డ్ అమ్మకపు లావాదేవీలు ప్రతిబింబిస్తుంటే, దాని ఆధారంగా ఆస్తిపై యాజమాన్యపు హక్కు ఉన్నట్లు భావించవచ్చా?
పట్టా లేని భూమి ఓ వ్యక్తి స్వాధీనంలో 12 సంవత్సరాలు, అంతకంటే ఎక్కువ కాలం ఉంటే, బీఎస్‌ఓ-31 పేరా 7 ప్రకారం ఆ భూమిని తన పేరు మీద బదలాయించాలని ఆ వ్యక్తి కోరవచ్చు. ఆ భూమికి సంబంధించి బహుళ అమ్మకపు లావాదేవీలు జరిగి ఉంటే, యాజమాన్యపు హక్కులు కోరేందుకు అవి ఆధారం అవుతాయి. ఇటువంటి సమయాల్లో ఆ భూమిపై వివాదాలు తలెత్తితే, ఆ భూమి తమదేనని నిరూపించుకోవాల్సిన బాధ్యత వైరి వర్గంపై లేదా ప్రభుత్వంపై ఉంటుంది.
రిజిస్టర్డ్ అమ్మకపు లావాదేవీలు జరిగినా కూడా చాలా కేసుల్లో ప్రైవేటు వ్యక్తుల యాజమాన్యపు హక్కులను ప్రభుత్వం నిరాకరిస్తూ వస్తోంది. ఇటువంటి కేసుల్లో ఆ భూమిపై హక్కులు తమవేనని నిరూపించుకోవాల్సిన బాధ్యత ప్రభుత్వంపైనే ఎక్కువగా ఉంటుంది. భూమి తనదేనని నిరూపించుకునే సాక్ష్యాలను ప్రభుత్వమే చూపాల్సి ఉంటుంది.
ఆర్‌ఎస్‌ఆర్ ప్రామాణికం కాదు…
3. రీ సర్వే అండ్ రీ సెటిల్‌మెంట్ రిజిస్టర్ (ఆర్‌ఎస్‌ఆర్), టౌన్ సర్వే ల్యాండ్ రిజిస్టర్ (టీఎస్‌ఎల్‌ఆర్)లలోని వివరాలు యాజమాన్యపు హక్కులను నిర్దేశించేందుకు ప్రామాణికమా?
రీ సర్వే అండ్ రీ సెటిల్‌మెంట్ రిజిస్టర్ (ఆర్‌ఎస్‌ఆర్)లో డాట్లు (….) అంశం తరచుగా అటు కోర్టులను, ఇటు కక్షిదారులను ఏళ్ల తరబడి ఇబ్బంది పెడుతోంది. చాలా కేసుల్లో పట్టాదారు/ఇనాందారుకు ఉద్దేశించిన కాలమ్‌ను ఖాళీగా వదిలివేయడం లేదా … (డాట్లు) పెట్టడం చేస్తున్నారు. ఆర్‌ఎస్‌ఆర్ అనేది యాజమాన్యపు హక్కులను నిర్దేశించేందుకు ఉద్దేశించిన డాక్యుమెంట్ కాదు. పట్టాదారు కాలమ్‌ను ఖాళీగా వదలడం, డాట్లు పెడుతుండటంపై ప్రభుత్వం వివరణ ఇచ్చేందుకు ముందుకు రావడం లేదు.
ఆర్‌ఎస్‌ఆర్‌ను, అందులో పొందుపరిచిన వివరాలను నిశ్చయాత్మక ఆధారాలుగా పరిగణనలోకి తీసుకుని యాజమాన్యపు హక్కును నిర్ధారించటానికి వీల్లేదు. యాజమాన్యపు హక్కును నిర్ధారించేందుకు ఉన్న పలు రెవెన్యూ రికార్డుల్లో ఒకటిగా ఆర్‌ఎస్‌ఆర్‌ను పరిగణించాలి. ఆర్‌ఎస్‌ఆర్ రికార్డుల్లో భూమి ప్రభుత్వ భూమిగా చూపుతుంటే, అది పట్టా భూమి కాదని అనుకోవాల్సిన పనిలేదు. దాని అర్థం ఇనాం భూమి కాదని మాత్రమే.
ఆర్‌ఎస్‌ఆర్‌లో పట్టాదారు కాలమ్‌ను ఖాళీగా వదిలివేయడం లేదా డాట్లు పెట్టి ఉంటే ప్రభుత్వ భూమిగా భావించకూడదు. పట్టాదారు పాసు పుస్తకాల చట్టం 1971 చట్టానికి ముందు, తరువాత జారీ చేసిన పట్టా, రెవెన్యూ రికార్డుల్లో పొందుపరిచిన వివరాల ఆధారంగా ప్రైవేటు వ్యక్తి ఆ భూమిపై యాజమాన్యపు హక్కులను కోరవచ్చు.
ఈ హక్కులతో ప్రభుత్వం విభేదిస్తుంటే, దానిపై సంబంధిత సివిల్ కోర్టును ఆశ్రయించాలి.
టౌన్ సర్వే ల్యాండ్ రిజిస్టర్ (టీఎస్‌ఎల్‌ఆర్)లో పొందుపరిచిన వివరాలు యాజమాన్యపు హక్కును నిర్ధారించేందుకు ప్రామాణిక ఆధారం కాదు.
వివాదముంటే సర్కారు కోర్టుకెళ్లాలి…
4. యాజమాన్యపు హక్కులపై వివాదం నమ్మదగినదైతే, భూ ఆక్రమణల చట్టం 1905 కింద భూమిని ఖాళీ చేయించేందుకు ప్రొసీడింగ్స్‌ను జారీ చేయవచ్చా?
పబ్లిక్ రోడ్లు, వీధులు, వంతెనలు, సముద్రపు ఒడ్డు తదితరాలు కాకుండా మిగిలిన భూముల యాజమాన్య హక్కుల విషయంలో ఓ వ్యక్తి లేవనెత్తిన వివాదం నమ్మదగినదైతే, ఆ భూములపై భూ ఆక్రమణ చట్టం 1905 కింద ప్రొసీడింగ్స్ జారీ చేయడడానికి వీల్లేదు. ఆ వ్యక్తి కోరుతున్న యాజమాన్యపు హక్కులతో ప్రభుత్వం విభేదిస్తుంటే.. సివిల్ కోర్టును ఆశ్రయించి యాజమాన్యపు హక్కులు పొందవచ్చు.
చిక్కులన్నీ ఆర్‌ఎస్‌ఆర్ డాట్లతోనే…
‘ఎన్నో ఏళ్ల నుంచి అటు కోర్టులను, ఇటు కక్షిదారులను ఆర్‌ఎస్‌ఆర్‌లో డాట్లు ఇబ్బంది పెడుతూ వస్తున్నాయి. అధికారులు చాలా కేసుల్లో పట్టాదారు/ఇనాందారు కోసం ఉద్దేశించిన కాలమ్‌ను ఖాళీగా వదిలివేయడం లేదా అందులో డాట్లు పెట్టడం చేస్తూ వస్తున్నారు. అధికారులు ఇలా ఎందుకు చేస్తున్నారో ప్రభుత్వం చెప్పడం లేదు. లోతైన విశ్లేషణ చేస్తే మూడు కారణాల వల్ల అధికారులు అలా చేస్తున్నారని
ఈ కోర్టు భావిస్తోంది.
మొదటిది.. ఆర్‌ఎస్‌ఆర్‌లు తయారు చేసే సర్వే సిబ్బందికి వాస్తవంగా భూమి ఎవరికి చెందినదనే విషయాలు, ఇతర సమాచారం అందుబాటులో లేకపోవడం. రెండోది.. రీసర్వే సమయంలో భూమి ఎవరిదో వారు ఆ గ్రామం విడిచి వెళ్లిపోవడం.
మూడోది.. ఆర్‌ఎస్‌ఆర్‌లో పట్టాదారు కాలమ్‌కు తగిన ప్రాధాన్యత ఇవ్వకపోవడం, ఉన్న కాలమ్‌ను పూరించకపోవడం. అలా అసంపూర్తిగా వదిలేసిన డాక్యుమెంట్ ఆధారంగా ఆ భూమి పట్టాదారుకు చెందినది కాదని లేదా రైతుకు చెందినది కాదని చెప్పడం సరికాదు.
అదే సమయంలో అది ప్రభుత్వ భూమి అని చెప్పడం కూడా సమంజం కాదు. నా అభిప్రాయం ప్రకారం.. పట్టాదారు కాలమ్‌ను ఖాళీగా వదిలివేయడం లేదా అందులో డాట్లు పెట్టడమంటే, భూమిని ఎవరైతే సాగు చేస్తున్నారో ఆ వ్యక్తికి సంబంధించిన సమాచారం లేదని అర్థం.
అటువంటి కేసుల్లో, భూమిని సాగు చేస్తున్న వ్యక్తికి పట్టా జారీ చేసి ఉండి, అతని పేరు పట్టాదారు కాలమ్‌లో లేకపోతే, ఆ భూమిని ప్రభుత్వ భూమి అనొచ్చా..? ఎంతమాత్రం ప్రభుత్వ భూమి అనడానికి వీల్లేదు. ఆర్‌ఎస్‌ఆర్‌కు ప్రభుత్వమే సంరక్షకురాలు. కాబట్టి ఆర్‌ఎస్‌ఆర్‌లోని పట్టాదారు కాలమ్‌ను ఎందుకు పూరించలేదో చెప్పాల్సిన బాధ్యత దానిపై ఉంది’ అని జస్టిస్ నాగార్జునరెడ్డి తన తీర్పులో పేర్కొన్నారు.